本文摘要：8月19日，一场突如其来的少见大暴雨攻击了沈阳。

8月19日，一场突如其来的少见大暴雨攻击了沈阳。大水漫灌，大雨倾盆，市区多条主干道积水相当严重，一片狼藉。就在半个月的8月4日，沈阳四十年一遇的少见高温，一如火热的旅游市场：四处都是前来旅居的外地游客，民宿、机票、海景房等在市场起到下，也随之水涨船高，海鲜不吃一起、啤酒喝一起，摆摊星海广场，泛舟棒棰岛.....彼时这个城市暗潮汹涌，却又充满着活力、生机一片。天灾人祸是人类总有一天无法预料和战胜的。

它不管你住宅去库存的过程有多艰难，房地产发展有多力弱，8月旅游黄金旺季有多绝佳，旅居市场有多如火如荼，以及当局想以旅居市场救市的心有多反感。艰苦去库存沈阳坐落于辽宁省辽东半岛南端，地处黄渤海之滨，坐落首都北京，飞机1小时即约的距离，夏季达沃斯的驻地，享有工业区、资源非常丰富等优势，使其被誉为新的领军城市，有沦为区域城市中心的潜力。

2009年开始，房价涨声一片，房企投资积极性加剧，2013年，沈阳房地产投资超过顶峰。然乐极生悲，由于区域购买力减少，前期下跌过低欠下了房价的空间，再行再加库存低企之下，供需不均衡诱导房价下跌。沈阳房价增长速度图来源：沈阳数据统计局2014年开始，沈阳房地产投资持续上升，总计上升近一半。

在那年的沈阳地产市场，弹药、粮食均充裕后，却惟独补士兵们的领军人——房企。因库存低企等因素，房企的投资积极性遭到重创，这一年，房企在沈阳的土地储备基本没减少。此后几年，房价下跌的又一个黄金时期，在其它城市出租汽车限贷之时，沈阳住宅市场依旧艰苦去库存，尽管当局实施各种严格政策促成，但直到2017年，沈阳房地产库存方慢慢增加。

沈阳统计局近期数据表明，2018年1-5月，沈阳商品房待售面积上升18.8%。沈阳房价总量图来源：沈阳数据统计局东方不亮竭尽于西方。

就在沈阳住宅市场艰苦去库存之时，一些开发商将视角射击了沈阳的旅游市场。自2012年开始，万达、海昌置地、鲁能置地、世茂等著名开发商，争相花上大手笔布局超级大盘，如世茂御龙海湾、万达沈阳金石国际度假区东方优山美地等等。

在万达坚决，群雄逐鹿之下，全域沈阳很快构成了金石滩、金渤海岸、滨海新区、老虎滩、绿凌水湾、钻石海湾、东湾、旅顺这八大旅游地产板块。2013年，就有 30多个旅游楼盘较不受外地客群的注目。尽管诸多开发商鱼贯而入，但沈阳地处东北，夏凉冬寒，长年旅居不如海南，气候宜人不如云南，在其它城市的夹攻下，作为二线城市的沈阳，其在全国旅游市场的地位显得失望。镜头纳返。

再行来想到沈阳住宅市场，去库存革命仍未顺利，在全国范围内的房地产市场调控之下，各地购房市场需求外溢，沈阳房地产市场又开始回温，炒房者频密捕食，助推了房价下跌。根据沈阳统计局数据表明，今年1月和2月，沈阳房价环比涨幅皆坐落于前例。2018年3月，大连市人民政府办公厅公布《关于增进我市房地产市场稳定身体健康发展的通报》，月实施住房出租汽车、限贷政策，沈阳楼市步入“最严调控”。

这厢，因经济发展上升、购房市场需求严重不足、人口外流等因素，房住不炒主基调下，沈阳住宅市场危机四伏。那厢，因应消费者和消费结构之转变，旅游地产的研发也随之变化，从早期景点观光研发，向着深度体验式的“旅居地产”的形态升级，“旅居”之风日盛，海南、云南等城市旅游市场发展如火如荼。进旅居口子垫腹受击下，沈阳当局也想开旅居市场口子，期望借旅游地产来提振萎靡不振的沈阳房地产。

2018年2月7日，大连市旅游工作会议开会，会上透漏，大连旅游将重点推展18个重点旅游项目建设，已完成23.73亿元投资额。主动推展“旅游+”，与农业、工业、医疗、教育、文化、体育等各领域相乘相融，大力推展海岛旅游、研学旅游、渡假旅游、民宿旅游、科技旅游等新的业态新产品竞相发展。

就在大连旅游工作会议开会2个月后的4月22日，海南宣告实施全域出租汽车政策；5个月后的7月，云南一个月内4市更进一步放宽调控……其它类似于城市某种程度展开政策调控。此时间节点，对沈阳来说，极为错综复杂，旅居市场也许早已步入拐点。沈阳空间结构为一环一群岛，四片十极核事实上，因北京的阻塞效应和沈阳不出租汽车的因素，目前的购房人群中，有20%是来自北京的购房人，也是除去沈阳本地人以外，购房人占到比第二多。

家在沈阳，在北京工作的王先生对沈阳的旅居市场充满著了期望：“沈阳的基础设施以及腹地市场成熟期和可观，是东北亚合适夏季海滨渡假的少数城市之一”。易居研究院总监贤迈进说道，对沈阳旅居市场或者说文旅等市场只不过还是寄予厚望的。诸多房企大多以 “自然资源+城市景观+生活住宅+核心设施+目的地式主题体验”的 “旅居地产”转入沈阳，其中少有一些经典之作。

前面提及的，坐落于金州的沈阳世茂御龙海湾项目，就以独有的“旅居地产”模式，被选为中国旅游渡假地产代表作。坐落于开发区的沈阳国家5A级景区金石滩，鲁能地产投资建设了超强300万平方米的超级大盘——鲁能胜地。

规划了11大胜地设施体系，享有温泉酒店、希尔顿酒店以及商业体等设施，而希尔顿酒店早已开业。鲁能胜地的营销负责人回应，除了自身的海岸线资源和沈阳作为旅游城市的完备设施外，自贸区也沦为很多投资买房人的关注点。

美称“一个旅顺口，半部近代史”之称之为、也被誉为“沈阳后花园”的旅顺，沦为这股浪潮里，炙手可热的潜力区。由于旅顺有军港的因素，仍然是堵塞的，2009年开始对外开放。旅顺口区的发展潜力被挖出后，诸多房地产开发商进驻旅顺，中铁、合生、保利、华发、龙湖、世茂、阳光100、万达等品牌开发商争相抢占市场份额。2018年4月，旅顺口区两宗地块的拍卖会惹来万科、保利、华润、亿约旭辉联合体等品牌房企的竞逐。

红线为十里春风 蓝线为旅顺 来源：房天下中铁诺德之后在旅顺5A级景区老虎尾豪抛掷百亿，打造出东北亚“渡假中心”，其研发的春风十里项目已被划入旅顺口区政府“十三五”规划。中国网地产找到，较之于沈阳普通住宅市场房价的大上涨大叛，自沈阳当局释放出来环绕“旅游+”的信号，上述环绕“旅游+地产”打造出的标杆性项目，所在的住宅设施均价有不少下跌，再行不济的也比较持平，大连旅游房产的房价堪称稳中有升。红线为御龙海湾 蓝线为金州 来源：房天下坐落于旅顺的中铁十里春风，自2018年4月份开始，均价从16000元上涨至17000元；自2017年9月至今，金州房价不稳定的下，世茂御龙海湾房价仍然维持在8300元的水准；坐落于开发区的鲁能胜地自今年2月份开始，均价从8300元上涨至8500元。

红线为鲁能胜地 蓝线为开发区来源：房天下在诸多政策的提振、形势极为悲观之下，沈阳“旅游+地产”看上去或许否极泰来，但类似于旅居市场后劲如何，“必须大力做到创意，特别是在是要挖出沈阳的优势，适当时候对于一些室内的旅居市场展开研究，以对冲淡季的影响”，贤迈进指出。能否逆袭？8月5日，回头在沈阳的街头，中国网地产遇到许多人，或妈妈带上小孩来旅游，或成群结队的背包客、或问路人，莫不透漏出有这座城市旅游市场的生机勃勃，火热程度一如此时四十年一遇的高温。旺季之下，民宿、机票、海景房也随之水涨船高，当中国网地产批评“598元一晚的房价如此之低，跟房间设施不吻合”之时，“我们现在就赚这旺季的钱，淡季的时候这房间80元、100元也能租出去”，该民宿老板坦言。

事实上，“云南和海南因为气候终年比较寒冷湿润，合适全年旅游和居住于，而且可以说道是面向全国市场和全年市场的；沈阳地处东北，冬季漫长，相对于更为稍北方的东北内陆城市不具备冰雪旅游的优势，只是夏季比较炎热，较为合适海滨型的渡假与避暑胜地活动，是一个夏季避暑胜地度假型旅居地，合适旅游性居住于的时间较为受限”，中国企业资本联盟副理事柏文喜指出。对于天灾人祸，你总有一天无法预料未来不会再次发生什么，一如8月19日的沈阳大暴雨。

但可以未雨绸缪的是，如何对冲沈阳淡季市场需求严重不足的影响；如何以已之宽，填补其旅居市场的短板。若想从旅游地产谋求突破，就须要强化对沈阳城市旅游的整体营销，“提高沈阳在东北亚旅游业的整体地位，以此来不断扩大市场；二是强化淡季的内容建设，让淡季逆旺季，构建全季、仅有时旅游和全年旅游的比较平衡”，柏文喜说道。除此之外，“还应当重点注目旅游基础设施、旅居设施环境、对市场需求的精准做到以及与大连市区生活的联系与对话”，他提及。他拿旅顺、金州来举例，这两个地区离市区距离较近，必须相结合大连市区的基本城市功能作为旅居市场的承托与相结合，主要的客源市场不应面向本地市场需求和东北市场，其次才是面向华北和东北亚的游客市场，这样才能解决问题最基本的市场需求反对问题。

而针对旅顺半岛，在中铁十里春风项目论坛上，清华规划院城市发展策划研究所副所长彭剑波分析认为，旅顺半岛想长年保持其独特性，某种程度要做到旅游的流量，更要做到旅居的品质，还要获取旅创的土壤，做“边旅居边创业”，将宜泛舟、宜居、宜创三者融合。同时，他特别强调，旅顺地区无法被动拒绝接受沈阳的外溢，而是要主动构建旅顺和沈阳的一体化，特别是在是还包括交通、金融、科技、教育、医疗等等在内的核心生产服务业设施。对房企而言，市场风险是他们仅次于的关注点。

就雅居乐、万科、中铁坐落于旅顺、金州的旅居物业来说，“须要解决问题好顾客定位与客群自由选择问题，针对真实有效的市场需求获取对路的产品与服务，展开更为精准的营销”，柏文喜说道。理想甜美，现实骨感，如何以已之优势逆袭顺利，沈阳救回房市、如何救回好之路任重而道远。

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