本文摘要：中国网地产 不易浠 2019年，在融资环境放宽、叛杠杆的大背景下，作为央企地产商发力的典型样本，中海地产之后维持务实的财务杠杆。

中国网地产 不易浠 2019年，在融资环境放宽、叛杠杆的大背景下，作为央企地产商发力的典型样本，中海地产之后维持务实的财务杠杆。8月22日，中海地产2019年上半年报揭晓。半年报表明，坚决秉持“房住不炒”、向“研发+运营”主航道迈向的中海地产，2019年销售增长速度创五年新纪录，净利润保持行业领先。销售额增长速度创意低中期业绩报告表明，中海2019年上半年构建合约销售额1942亿港币，同比快速增长28.7%，增长速度创五年新纪录，也领先于其他同类开发商；商业收益同比快速增长15.6%至港币23.5亿元。

根据公开发表资料，中海2019年订下的销售目标是3500亿港元，据此计算出来，中海地产上半年销售目标的完成度是55.5%。不过，因过分激进的调性，中海往年增长速度数据并不漂亮。申万宏源数据表明，2016、2017年年两年，中海以同比增长速度17%和10%领先于同期板块平均值增长速度的53%和54%，以后2018年才构建合约销售金额同比快速增长30%至3010亿港元。

事实上，自从颜建国接掌中海之后，中海增大土地扩展力度，大力寻求研发+运营的转型，但业内依然指出中海“过分激进”，这更加多庄重现在中海地产全年业绩目标的制订上。2019年，虽然上半年已完成业绩目标的一半以上，但中海并没下调年度目标的想。

针对市场形势，颜建国回应，“预期下半年内地房地产市场将维持稳定发展，2019年全年合约销售金额目标仍维持为3500亿港元。”财务杠杆掌控得宜与激进销售业绩目标不相符的是，中海持续务实的财务杠杆。

上半年，中海经营溢利为港币366.1亿元，与去年同期港币357.5亿元，同比下降2.4%。毛利率为34.9%。尽管因规模和基数问题，2018年，中海不得不将“净利润之王”的宝座让出恒大。但据半年报来看，中海2019年上半年净利润之后维持行业领先。

半年报表明，中海地产净利润同比下降7.4%至港币249.4亿元，净利润率约26.7%。业内指出，高额净利润折射出中海强势的财务管控能力。

在大多数房企财务费用下降之际，中海财务费用逆市而行。据中期业绩报告表明，中海财务费用上半年财务费用2019年为4.76亿港元，与去年同期6.9亿港元比起，有所增加。分销费用与行政费用占到收益比重为3.1%，维持行业低于批评。

于六月底，中海现金流充裕，半年报表明，中海地产银行结余及现金为港币1120.4亿港元，清净借贷比率为35.0%；资产负债率为60.1%，挥现金为1120.4亿港币。上半年，中海展开了5笔融资，总额为390亿港元，平均值利率仅有为3%左右；上半年的平均值权重借贷成本为4.28%。　土储产于一二线城2019年上半年，中海地产投放大约90%的资源用作住宅研发，探讨经济与人口快速增长潜力更大一二线城市。

中期业绩报告表明，中海在内地和香港购入24幅地块，2019年上半年总计追加土地储备建筑面积464万平方米，权益建筑面积442万平方米，分批地权益地价港币574亿元。其中，一线城市（北上广浅）和香港分批地权益金额253亿港元，占到44.1%。

2019年上半年末，中海总土地储备为9175万平方米。商业资产业务也被中海寄予厚望。

半年报表明，中海地产配备7-8%的资源在商业资产业务，主要集中于在写字楼，而购物中心则是另一个重点，并有助于研发酒店物业和长租公寓。与此同时，中海地产配备1-2%的资源于创意业务，战略性探寻并布局教育、养老、物流等，培育新的利润增长点。其中，2019年上半年，在商业资产运营方面，中海的商业收益同比快速增长15.6% ，超过港币23.5亿元。截至2019年6月底，中海持有人并投放运营的商业物业总面积425万平方米，还包括45栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店，是中国内地仅次于的单一业权写字楼发展商和运营商。

评论：2019上半年，中海地产在市场扩展大力的同时，引起了资本市场对其库存和短期内利润率面对压力的忧虑。并且，尽管由于规模技术问题，中海“净利润之王”的交椅已不得不退位，但从2019年上半年报表明：凭借较高的信用评级，中海仍然具备强劲的融资优势，财务费率与综合融资成本长年正处于行业低位，使公司不具备低净利润的基础，净利润依然保持在行业领先水平。然而，由于务实、激进的调性由来已久，中海给2019年订下的全年业绩目标，在外界显然仍变得过分激进。未来，如想要之后跪上“净利润之王”的宝座，中海被迫减缓拿地速度力争规模。

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